2022年４月６日の報道によると、財務省が４月５日に実施した「2022年４月発行１０年物国債」の入札において、国債の額面価格に対する利子の割合を示す「表面利率」が従来の０．１％から0.2％に引き上げられました。

昨今の世界情勢、そしてアメリカで続く急激なインフレと金利上昇の影響を受けて日本でも長期金利が上昇していることから、市場の実勢に合わせたかたちですが、実はこの「10年物国債利率引上げ」は２０１５年3月以来、7年ぶりになりとなります。長期借入として代表的な固定型住宅ローンは新発10年物国債の利率が基準となるため、今後金利が上昇していくことはほぼ確定的な情勢となっています。

収益不動産を購入するための融資に関する金利については、金融機関やオーナー様、物件等々個別性が高いので一概には言えませんが、収益不動産の市況に於いては金利上昇は残念ながらあまり良い兆候とは言えません。

2016年1月に導入された「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」以来金融緩和が続き、すでに6年も経過していることから、すでに物件を所有しておられるオーナー様にとっては今後の金利上昇リスクはキャッシュフローを考えるうえで死活問題になりかねません。

とはいえ、金融政策の効果が不動産市場の物件価格に波及するまではタイムラグがあります。

現在の収益不動産市況はまだまだ価格が高止まりしており、売り時であることは間違いありません。

しかし長期金利が上がれば、いずれ必ず不動産購入における資金の調達金利は上がります。物件から得られる賃料がすぐに上がることは考えにくく、金利が上昇しても同じキャッシュフローを維持するためには物件価格を下げざるを得ないので、いずれ物件価格は下落していきます。

このような金利上昇リスクに備えるためには、

• 自己資本比率を上げる→自己資金を多めに用意する
• 固定金利(３～５年程度)を選択する→借り換えを検討する

などの選択肢がありますが、現在ご所有の物件を売却することで、お手元に自己資金を用意し、来るべき金利上昇に備えて新しい不動産へ資産の組み換えを図るというのも効果的な手法です。

物件の売却について一度検討してみてはいかがでしょうか。

※グラフ出典：SBI証券マーケット情報チャートより